El abogado, Hector Sagasti, explicó qué herramientas existen para resguardar un inmueble, qué deudas quedan fuera de la protección y por qué transferir una propiedad para evitar una ejecución puede traer consecuencias legales. Además, anticipó los próximos temas del ciclo: fideicomisos y acuerdos prenupciales.

Proteger la vivienda familiar frente a posibles embargos, ejecuciones o deudas es una preocupación frecuente. ¿Qué puede hacer una persona para resguardar su casa? ¿Quién puede ejecutarla y en qué circunstancias?

En el primer capítulo de un ciclo dedicado a la protección patrimonial, un abogado explicó algunas de las herramientas disponibles en Argentina y comenzó por la alternativa más sencilla: la afectación de un inmueble al régimen de protección de la vivienda, conocido tradicionalmente como “bien de familia”.

BIEN DE FAMILIA: LA ALTERNATIVA MÁS SENCILLA

Según explicó el especialista, la afectación de una vivienda es, principalmente, un trámite administrativo que se realiza ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.

La inscripción es, en términos generales, gratuita y tiene como objetivo proteger la vivienda frente a determinadas deudas.

Una vez realizada la inscripción, la regla general es que el inmueble queda protegido frente a deudas contraídas con posterioridad a esa afectación.

Esto significa que no alcanza con inscribir una propiedad cuando ya existe una deuda: si el acreedor es anterior a la inscripción, la protección no necesariamente puede hacerse valer frente a él.

“Si vos acarreás deudas previo al bien de familia, no es que se levanta, es que no es oponible el carácter de bien de familia a ese acreedor antiguo”, explicó el abogado.

¿QUÉ DEUDAS NO CUBRE LA PROTECCIÓN?

Durante la entrevista se repasaron algunas de las principales excepciones.

Entre ellas se encuentran:

• Deudas contraídas antes de la inscripción de la vivienda.
• Deudas alimentarias.
• Deudas fiscales, ya sean municipales, provinciales o nacionales.
• Deudas vinculadas a la construcción o mejoras del propio inmueble, como obligaciones con constructores o proveedores de materiales.

Por eso, la inscripción como bien de familia no significa que una propiedad quede protegida de manera absoluta frente a cualquier tipo de acreedor.

¿SE PUEDE PROTEGER CUALQUIER CASA?

Otro de los puntos abordados fue quién puede afectar un inmueble como vivienda protegida.

La vivienda debe ser efectivamente el lugar donde reside el grupo familiar. Además, una persona no puede inscribir múltiples inmuebles bajo este régimen como si todos fueran su vivienda familiar.

El propietario debe indicar quiénes serán los beneficiarios de la protección. Pueden estar incluidos, según corresponda, el propio titular, su cónyuge o conviviente y sus hijos, entre otros familiares contemplados por la normativa.

El especialista también advirtió que, si una persona registra como vivienda protegida un inmueble en el que en realidad no vive y posteriormente un acreedor demuestra esa situación, pueden surgir consecuencias sobre la protección.

¿SE PUEDE VENDER UNA CASA AFECTADA?

Sí. La afectación no impide vender el inmueble.

En esos casos, explicó el abogado, se puede desafectar la vivienda que se vende y realizar la afectación de la nueva propiedad adquirida, incluso como parte de la misma operación de escrituración.

¿Y SI QUIERO DONAR LA CASA PARA QUE NO ME LA EMBARGUEN?

La entrevista también abordó una situación que suele generar dudas: transferir o donar un inmueble a un familiar cuando existen deudas o existe la posibilidad de una futura ejecución.

El especialista remarcó que una persona, en principio, puede disponer de sus bienes, pero una transferencia realizada con la intención de perjudicar a los acreedores puede ser cuestionada judicialmente.

El momento en que se realiza la operación y las circunstancias que la rodean son determinantes. Por eso, una donación no debe entenderse automáticamente como una herramienta para evitar que un acreedor pueda ejecutar un bien.

FIDEICOMISO: UNA HERRAMIENTA MÁS COMPLEJA

Como segunda alternativa, el abogado explicó el funcionamiento general del fideicomiso, una figura que puede utilizarse para determinadas estrategias de organización y protección patrimonial.

A diferencia de la afectación de una vivienda, se trata de una estructura más compleja que involucra diferentes partes.

En términos simples, una persona transfiere determinados bienes a otra para que los administre de acuerdo con las condiciones establecidas en un contrato y en beneficio de una o más personas determinadas.

Por su complejidad, el especialista recomendó analizar cada caso de manera particular con profesionales, especialmente cuando se trata de patrimonios vinculados a actividades comerciales o emprendimientos.

LA IMPORTANCIA DE ESCRITURAR UNA PROPIEDAD

Otro de los puntos centrales fue la diferencia entre un boleto de compraventa y la escritura.

En Argentina, la transmisión de un inmueble se formaliza mediante escritura pública. El boleto de compraventa funciona como un instrumento previo, pero no reemplaza la escritura ni otorga por sí solo la titularidad registral del inmueble.

Por eso, ante una operación de compra, venta, donación o transferencia de una propiedad, el especialista recomendó consultar previamente con un abogado y un escribano.

EL PRÓXIMO CAPÍTULO: FIDEICOMISO, EMPRESAS Y ACUERDOS PRENUPCIALES

El ciclo continuará con otros mecanismos vinculados a la organización y protección del patrimonio.

El próximo episodio estará dedicado a una pregunta clave: ¿cuándo conviene utilizar un fideicomiso y cuándo una empresa?

Además, se abordarán los acuerdos prenupciales, una herramienta que permite establecer determinadas pautas respecto del régimen patrimonial del matrimonio.

La propuesta busca acercar conceptos jurídicos a situaciones cotidianas y brindar herramientas para que las personas conozcan cómo pueden organizar y proteger sus bienes antes de que aparezcan conflictos o deudas.